Промышленный лизинг Промышленный лизинг  Методички 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 [ 51 ] 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63

Совокупный среднегодовой доход = (0,95 + 0,83 + 0,75 + 1,10 + 1,10 + 1)/3 =

= 1,91 долл.

1,93 П996:672

3 2 99

Доходность = (9,96 + 6,72) = = 355% за год-



Глава 14 ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

РЕЗЮМЕ

В данной главе рассматриваются инвестиционные возможности, связанные с недвижимостью. Основные темы главы: формы контроля или управления вложениями в недвижимость; техника оценки; эффект финансового рычага при вложениях в недвижимость; пассивные варианты инвестиций в недвижимость.

Анализ вложений в недвижимость начинается с инвестиционных целей. Объекты недвижимости делятся на дома для личного проживания, недвижимость, приносящую доход, и спекулятивную недвижимость; риск и доходность, минимальные для личных домов, достигают самых высоких значений для спекулятивных объектов. В данной главе рассматриваются вложения за счет собственных средств, но можно использовать и заемный капитал с применением ипотечных схем. Недвижимость может приносить положительный текущий доход, например за счет арендных поступлений, или быть сопряжена с отрицательными текущими финансовыми потоками, в потенциале сулящими прирост капитала, как при спекуляциях необработанными земельными участками. Таким образом, для определения направлений анализа необходима постановка целей. Физическое имущество, сопряженные с ним юридические права и обязательства наряду с временным горизонтом и местом расположения являются важнейшими параметрами при анализе.

Стоимость зависит от четырех параметров: спроса, предложения, конкретного объекта недвижимости и процесса передачи прав на него. Эти факторы лежат в основе анализа недвижимости. Понятие спроса относится к параметрам, влияющим на готовность и способность людей покупать или арендовать недвижимость, тогда как под предложением понимается набор объектов, из которого могут выбирать потенциальные покупатели (или арендаторы). Характеристики объекта недвижимости включают все ограничения на его использование, местоположение объекта, окружающую среду и улучшения, а также оптимальную форму пользования. Процесс передачи прав включает доведение информации об объекте до рынка и переговоры об условиях контракта на продажу или аренду.

После анализа данных ценообразующих факторов нужно применить методы определения оценки рыночной стоимости и/или метод анализа потоков денежных средств, для того чтобы выяснить, сколько стоит объект. Оценка рыночной стоимости осуществляется затратным методом, методом рыночных сравнений или доходным методом. Для этого могут потребоваться услуги профессиональных консультантов или аналитиков-оценщиков.

Для определения доходности вложений делается прогноз денежных потоков после уплаты налогов (включая амортизацию) и рассчитывается либо показатель чистой при-



веденной стоимости, либо приблизительная доходность (внутренняя норма окупаемости. - Прим. науч. ред.). Такой анализ на основе конкретных рыночных данных позволяет инвестору определить инвестиционную привлекательность конкретного объекта. При принятии решений о вложении в недвижимость всегда необходимо учитывать уровень риска как существенный фактор. При инвестициях в недвижимость ведущую роль играет финансовый риск, возникающий в результате использования рычага. Наряду с этим необходимо принимать во внимание риск ликвидности.

Пассивные формы инвестирования в недвижимость включают вложения в трастовые инвестиционные фонды управления недвижимостью (REIT) и партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (RELP). Они предлагают инвестору услуги профессионального управления при приобретении доли в крупном вложении, но могут отличаться высокими управленческими и трансакционными издержками и низкой ликвидностью.

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ГЛАВЫ

1. Постановка целей инвестиций в недвижимость предполагает три шага: рассмотрение характеристик различных объектов недвижимого имущества; выявление ограничений и задач и определение направлений анализа.

А. Инвестиционные характеристики недвижимости - это вид имущества и способ финансирования (собственные или заемные средства).

1. Рассматриваются три категории недвижимого имущества:

а) дома для личного проживания мало подвержены капитальным убыткам, а потенциальный прирост стоимости, по меньшей мере, соответствует инфляции;

б) приносящая доход недвижимость, к примеру сдаваемые в аренду дома, сопряжена с более высокими риском и потенциальной доходностью, которые зависят от ваших управленческих талантов;

в) спекулятивная недвижимость, например необработанные земельные участки, дает инвестору шанс крупно нажиться, но одновременно и возможность понести весомые потери в случае принятия неправильного решения.

2. В этой главе рассматриваются вложения в недвижимость за счет собственного капитала. Имеются также долговые инструменты - ипотека и договоры траста, по которым в целях снижения финансового риска используется коэффициент ипотечной задолженности (ограничивающий максимум заемных средств 80% стоимости объекта. - Прим. науч. ред.).

Б. Для ограничения выбора возможных вариантов инвестирования в недвижимость необходимо установить финансовые и нефинансовые ограничения и цели.

1. К финансовым ограничениям и целям относятся:

а) приемлемое для индивида соотношение риска и доходности инвестиций;

б) доля инвестиционного портфеля, выделяемая на вложения в недвижимость;

в) количественный финансовый целевой ориентир, в частности выраженный в форме чистой приведенной стоимости (дисконтированных денежных потоков) или приближенной доходности.

2. К нефинансовым целям и ограничениям относятся: а) личные опыт и навыки в сфере управления;



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 [ 51 ] 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63