Промышленный лизинг Промышленный лизинг  Методички 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 [ 53 ] 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63

А. Трастовые инвестиционные фонды управления недвижимостью (REIT) - один из видов инвестиционной компании закрытого типа.

1. Они продают акции инвесторам и инвестируют средства в недвижимость и закладные на недвижимость:

а) в последнее время популярность этих фондов возросла;

б) они позволяют инвесторам с ограниченными финансовыми возможностями участвовать в доходах от недвижимости.

2. Фонды декларируют свои цели, что облегчает их классификацию:

а) трастовые инвестиционные фонды, ориентированные на долю участия в объектах недвижимости (Equity REITs), вкладывают деньги в такие объекты, как торговые центры, гостиницы и др.;

б) трастовые инвестиционные фонды ипотечного кредитования (Mortgage REITs) дают ипотечные кредиты под строительство и под залог недвижимости;

в) фонды смешанного типа занимаются и инвестированием в объекты недвижимости, и ипотечным кредитованием.

3. Акции трастовых инвестиционных фондов продаются на фондовых биржах и на внебиржевом рынке:

а) до принятия решения об инвестировании в фонд REIT необходимо провести всесторонний анализ;

б) выбранный фонд должен соответствовать инвестиционным целям инвестора;

в) 95% доходов выплачивается в форме дивидендов,

Б. Партнерство закрытого типа по управлению недвижимостью (RELP) - профессионально управляемый инвестиционный пул, вкладывающий средства в недвижимость.

1. Существуют два основных типа таких партнерств:

а) для покупки определенного объекта недвижимости формируется синдикат одного объекта ;

б) слепой пул формируется для инвестирования по усмотрению полного (генерального) партнера.

2. Такие партнерства представляют собой пассивные вложения; убытки и иные списания не могут использоваться для снижения доходов до налогообложения.

3. Акции большинства партнерств характеризуются низкой ликвидностью.

4. Полный партнер несет неограниченную ответственность и получает значительную долю прибыли, тогда как ответственность других участников ограничена их взносами.

Истинны или ложны следующие высказывания?

И. Л. 1. Инвестиции за счет заемных средств в недвижимость, в частности закладные и договоры траста, называются вложениями в приносящую доход недвижимость.

И. Л. 2. Дома для личного проживания - безрисковые варианты вложения в недвижимость.

И. Л. 3. Недавно изданные книги типа Как разбогатеть на недвижимости предлагают сложные подходы, которые равно применимы в



И. И.

и. и. и. и.

и. и. и.

л. л. .л. л. л. л.

л. л. л.

Дайтоне, шт. Огайо, и Венайс Бич, шт. Калифорния (хотя мы не можем согласиться с этим).

4. При покупке недвижимости реально приобретается набор прав и обязанностей собственника.

5. Высокие процентные ставки снижают спрос на определенные категории объектов недвижимости.

6. Основным нефинансовым ограничением на вложения в недвижимость являются управленческие способности инвестора.

7. Покупка объекта недвижимости дает владельцу полную свободу ее использования по своему выбору.

8. Рынок недвижимости почти столь же эффективен, как и Нью-Йоркская фондовая биржа.

9. Проблема с подходами к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости состоит в том, что эти подходы носят ретроспективный характер.

10. Выводы подхода, связанного с оценкой N01для объектов недвижимости, всегда согласуются с результатами вычислений NPV.

11. Способности по ведению переговоров играют важную роль для любых инвестиций в недвижимость (активные они или пассивные).

12. Трастовые инвестиционные фонды управления недвижимостью представляют собой один из видов инвестиционной компании открытого типа.

13. Рост популярности трастовых инвестиционных фондов управления недвижимостью в 80-х годах отчасти связан с более низкими процентными ставками.

14. Акции трастовых инвестиционных фондов недвижимости более ликвидны, чем акции партнерств закрытого типа по управлению недвижимостью (RELP).

15. Многие возможности RELPb защите доходов от налогообложения были утрачены после принятия Закона о налоговой реформе от 1986 г.

ЗАДАЧИ

1. Какова рыночная стоимость объектов недвижимости, характеризуемых следующими величинами чистой операционной прибыли и нормы капитализации:

Объект

А Б В Г

N01 (в долл.)

16 850

3 100

4 800 13 300

Норма капитализации (в %) 10,0 8,5 11,25 12,2



Семья Коллинз оценивает вложения в кондоминиум недалеко от кампуса университета Тулса в Бартлесвилле. Один из супругов полагает, что следующие прикидки выглядят реалистично:

Цена приобретения 65 ООО долл.

Цена продажи через год 69 ООО долл. Период владения 1 год

Рента за данный период 5500 долл.

Некая ссудосберегательная ассоциация согласилась выдать им кредит в размере 50 ООО долл. под 13%. Альтернативная возможность - финансирование всей суммы покупки (65 ООО долл.) за счет собственных сбережений (предположим, что налоги, эксплуатационные и прочие издержки отсутствуют):

а) каково значение показателя доходности за период владения (HPR), если (1) супруги используют собственные средства и (2) если они берут кредит?

б) повторите вычисления пункта а , предположив, что недвижимость может быть продана только за 65 ООО долл.;

в) сравните результаты пунктов а и б с точки зрения финансового рычага.

Чему равны чистая приведенная стоимость и приблизительная доходность вложений в объект недвижимости, характеризуемых следующими финансовыми потоками после уплаты налогов:

Первоначально необходимые вложения 18 ООО долл.

Потоки денежных средств в течение 5 лет 2 ООО долл. Чистые поступления (после уплаты всех

комиссионных и пр.) 19 500 долл.

Ставка дисконтирования 12%.

Воссоздайте на основе данного отчета о доходах кондоминиума потоки денежных средств после уплаты налогов (предположим, что ставка налога равна 28%). За год было выплачено 2000 долл. в качестве основной суммы долга.

Валовой арендный доход 25 000 долл. Операционные издержки:

Сборы 3 200 долл.

Эксплуатационные расходы 600 долл.

Процентные выплаты 21 000 долл.

Амортизация 16 000 долл.

Реклама 200 долл.

Налоги на имущество 2 500 долл.

Прибыли (убытки) (18 500 долл.)

ОТВЕТЫ НА ВОПРОСЫ

1. л.

Вложением в приносящую доход недвижимость считается приобретение за счет собственных средств сдаваемых в аренду домов, торговых центров и т.п. Это не долговые инвестиции.



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 [ 53 ] 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63