Глава 6. Доходы от операций с имуществом и денежными средствами

В ходе реформирования страны все большее значение приобретает капитализация денежных накоплений населения как средство извлечения дополнительных доходов и защиты от инфляции. В 1994 г. денежные накопления (т.е. временно свободные средства) достигали 20% величины всех доходов населения. К настоящему времени в России сложились четыре основные формы их использования:

1) вложения в личное недвижимое и движимое имущество;

2) банковские вклады;

3) покупка ценных бумаг;

4) покупка иностранной валюты.

Самые доходные сейчас операции с имуществом - это сделки с недвижимостью (квартирами, частными домами, дачами, земельными участками и т.д.). Бесплатная приватизация квартир к настоящему времени сделала владельцами 10,7 млн. российских семей (или 32% от общего числа квартиросъемщиков).* В результате образовался довольно обширный рынок приватизированного жилья. Только в Москве в 1993 г. было продано 65 тысяч квартир, в Петербурге 34 тысячи, в Нижнем Новгороде - 5,5 тысячи-, Ростове-на-Дону - 1 тысяча, в Твери 0,3 тысяч.

На протяжении всех последних лет цены на жилье растут быстрыми темпами. Так, в Москве в 1991 г. цены на квартиры увеличились в валютном выражении в два раза, за 1992 г. повысились на 80%. В 1993 г. до осени они держались без особых изменений на уровне 500-650 дол./кв. м * Экономика и жизнь, 1995 г., N3, с.6

общей жилой площади и в декабре резко поднялись вверх, достигнув 700-750 дол./кв.м (общий валютный рост цен в 1993 г. - на 55-60%). Помесячный рост средних цен на жилье в 1994 г. показан в табл. 12. В целом за последний год он составил 39%. В других городах цены на жилье ниже. Средняя цена 1 кв.м в Петербурге - 392-459 дол. (январь 1994 г.), в Ростове на Дону - 377 дол. (1993 г.), Твери - 253 дол. (1993 г.).

Таблица 12. Динамика стоимости 1 кв.м жилья в Москве в 1994-95 г. (в дол. США)

Источник: Деловой мир, 17/11-95, с. 4.

При оценке жилплощади специалисты принимают во внимание поправочные коэффициенты, учитывающие различные факторы:

Таблица 12

а) конечные станции метро до-15%

б) остальное 0%

а) идти пешком +3%

б) ехать наземным транспортом 0%

1) Удаленность

от центра

2) Удаленность

от метро

В дальнейшем, видимо, не следует ожидать таких высо ких темпов роста цен на жилье, как это имело место s последние три года, так как они уже приблизились к ценам на жилье, существующим в развитых странах. Средние цены 1 км.м жилья в столицах западных держав приведены в табл. 13.

Таблица 13. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в некоторых городах мира

Грод i Высший класс ! Средний класс

Вашингтон i 900-1200 дол. Т 800-900 дол.

Амстердам , 1100-1200 дол. I 900-1100 дол.

Бонн ! 1200-1300 дол. i 1000-1200 дол.

Лондон , 1000-2000 дол. j 900-1000 дол.

Jjaгжж 12QQ-1400 дол. 1000-1100 дол.

Источник: Экономика и жизнь ,Московский выпуск, 1994, N2, с. 13; N8, с. 17; N9, с. 8; N11, с. 8.

В США усредненный дом площадью 200 кв.м с четырьмя спальнями, двумя ванными, гостиной, гаражом на два автомобиля продавался в 1994 г. по цене 600 дол. за 1 кв.м общей площади.* Получается, что дом или квартира в США стоят дешевле, чем в Москве.

На величину цены оказывает влияние кроме размеров квартиры также число комнат и их изолированность, удаленность жилья от центра и от транспортных путей, экология района, размер кухни и санузла, состояние квартиры, степень благоустроенности (наличие телефона, лифта, мусоропровода, балкона) и некоторые другие факторы. Усредненная оценка влияния этих факторов в виде поправочных коэффициентов к цене была приведена выше применительно к Москве (см. табл. 12а). Практически большинство из факторов не поддается изменению. Исключение * БИКИ от 21 января 1995 г.

составляет состояние квартиры. Практика операций продажи квартир показывает, что даже небольшой косметический ремонт жилья с целью придания ему товарного вида может дать продавцу большой выигрыш в виде прибавки цены.

При продаже жилья население чаще всего прибегает к услугам посреднических организаций (риэлтеров и др.) При этом возникает риск стать жертвой финансовых махинаций, вплоть до физической расправы. Например, в Москве 2,8 тыс.человек, продавших свои квартиры, до сих пор не прописались по новым адресам, а несколько сотен из них находятся в розыске. Совершать эти операции через фирмы, уполномоченные городскими властями, безопаснее.

Среди покупателей жилья преобладают,как правило, жители своего города. Так, в Москве в 1993 г.67% квартир купили москвичи и только 34% - иногородние, в том числе 57% - граждане России, 40% - выходцы из стран СНГ, 3% - иностранцы. Большинство сделок было совершено по однокомнатным квартирам - 45-50%. На двухкомнатные квартиры пришлось от 15 до 25-35% и столько же на трехкомнатные.

Несмотря на высокие цены, объем прг ; ж жилья населением относительно умеренный и не имеет явных тенденций к росту. Так, в Москве из 150 тыс. проданных за последние три года квартир 2/3 приходится на новое муниципальное жилье и только 1/3 на действующий жилой фонд, причем значительная часть последних также продается городскими властями (расположенные в центре квартиры, освободившиеся при расселении жильцов и т.д.). По оценке специалистов только 20% продаваемого жилья (30 тыс. квартир), были действительно проданы населением.* * Экономика и жизнь. Московский выпуск, 1995, №8, с. 8.

Причины такого положения понятны. Для подавляющего большинства жителей квартира или дом являются единственным местом их проживания. Поэтому весьма перспективной формой продажи жилья может стать купля-продажа с пожизненным проживанием . В Москве уже совершено 2384 таких сделок (в том числе 441 в ноябре 1994 г.), в основном, с помощью недавно образованной правительственной службы Моссоцгарантия .

Другим доходным видом операций с жильем является сдача его в аренду. По сравнению с продажей аренда имеет явные преимущества. Во-первых, она позволяет извлекать доходы от жилья значительно большему кругу граждан, которые, не лишаясь своего единственного жилья, часть его могут сдавать квартирантам и др. Во-вторых, арендную плату можно разбить на небольшие регулярные платежи, что облегчает квартиродателю защиту этого дохода от инфляции, позволяет эффективнее и надежнее инвестировать эти средства, чем большую разовую сумму, полученную от продажи жилья. В-третьих, доходность аренды может оказаться выше, чем доходность от продажи квартир, так как арендная плата, полученная хозяином квартиры за несколько лет, перекроет продажную цену этой квартиры. Конечно, ставка аренды сильно колеблется в зависимости от качества жилья. Основными факторами, влияющими на ее уровень, являются месторасположение квартиры, планировка, наличие средств связи, продолжительность сдачи в аренду. В центре Москвы в июле 1994 г. аренда однокомнатной квартиры стоила 350-800 дол., двухкомнатной - 500-800 дол., трехкомнатной - 900-1500 дол. и на окраине города соответственно для одно-