Промышленный лизинг Промышленный лизинг  Методички 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 [ 252 ] 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343

своем движении от рыночных цен, то в условиях падаюшего рынка выходящие инвесторы получали выгоды за счет остающихся.

Проблемы ликвидности и оценки стоимости, с которыми столкнулись институциональные инвесторы в конце 80-х годов, поставили вопрос: существует ли для инвесторов такой механизм владения недвижимостью, который мог бы обеспечивать ликвидность и формирование рыночных цен? Для ответа на этот вопрос лучше обратиться к инвестиционным трастам недви-жимости {REIT).

ЛЯ/Т существуют более 30 лет. По своей сути (но не юридически) они являются инвестиционными компаниями закрытого типа, осуществляющими инвестиции не в финансовые активы, а в недвижимость. Как и в настоящих инвестиционных компаниях, около 95% их дохода распределяется между акционерами, и этот доход не облагается налогом. Далее, по крайней мере 75% их активов и доходов должны быть связаны с недвижимостью или закладными. REIT должны иметь не меньше 100 акционеров. Их портфели должны быть диверсифицированными, и не больше 30% их доходов может формироваться за счет продажи недвижимости, которой они владели менее четырех лет. (Последнее требование имеет целью не допустить превращение REIT в инструмент спекуляций недвижимостью.)

REIT вовлечены в общий финансовый процесс, который получил название секьюритизация. (Доли участия в пуле закладных (mortgage participation pools) - см. гл. 14 - являются еше одним примером данного процесса.) Управляющий REIT превращает (секьюритизирует) собственность в финансовые активы путем приобретения для REIT собственности. С целью финансирования покупки управляющий REIT выпускает свободно обращающиеся акции. Доходы инвесторы REIT получают за счет арендной платы, которая распределяется среди акционеров, и от изменения стоимости недвижимости, что отражается в ценах на акции REIT.

По сравнению с прямыми инвестициями или CRF, Л£/7 предлагают инвесторам

ряд преимуществ. Наиболее важным является то, что их акции могут свободно обращаться на рынке (как на биржах, так и иа внебиржевом рынке), и таким образом решаются проблемы ликвидности и формирования рыночных цен.

Далее, совет директоров должен состоять из независимых лиц, не являющихся акционерами компании, и акционеры REIT могут сместить директоров, если они не удовлетворены результатами деятельности фонда. Кроме того, менеджеры RElTuoryr наряду с его акционерами участвовать в распределении прибыли. В результате интересы менеджеров REIT теснее связаны с интересами акционеров, чем в случае с CRF.

Подобно инвестиционным компаниям, которые владеют финансовыми активами, существуют различные виды REIT. Некоторые осуществляют инвестиции в закладные под недвижимость, другие - только в акции. Большая часть владеет специфическими видами собственности, такими, как квартиры или магазины, в различных географических точках. Некоторые используют заемные средства для увеличения доходности, другие предпочитают обходиться собственными средствами. Одни осуществляют публичное предложение акций, другие котируют свои акции на основе частных соглашений.

Одно существенное отличие REIT от инвестиционных компаний, специализирующихся на финансовых активах, состоит в том, что сегодня REIT являются действительно работающими компаниями. Менеджеры традиционных инвестиционных компаний (инвестирующих средства в финансовые активы) обычно не участвуют в деятельности фирмы, чьими бумагами они владеют. Менеджеры REIT, напротив, часто обладают хорошими управленческими способностями и осуществляют контроль за приобретением, управлением собственностью и формированием портфеля недвижимости.

Несмотря на то что REIT предоставляют институциональным инвесторам много преимуществ, главный вопрос состоит в том, достаточно ли широк рынок REITдля привлечения крупных инвесторов. На на-



стоящий момент общая рыночная стоимость акций Л£УГсоставляет только порядка $30 млрд., причем стоимость акций только одного из них превышает $1 млрд. (Для сравнения, рыночная стоимость акций лишь нескольких компаний США превышает по стоимости весь рынок REIT.) Поэтому, несмотря на то, что акции REITcbo-бодно обращаются на вторичном рынке, крупный инвестор может вытеснить с рынка акции какого-либо REIT если кто-либо попытается осуществить крупную сделку, Исторически сложившийся небольшой объем торговли акциями REIThc позволил создать существенный приток институциональных инвесторов. Напротив, рынок R£7Тпредставлен в основном небольшими инвесторами.

Тем не менее при увеличении спроса в конечном итоге увеличивается и предложение акций REIT. Фирмы по развитию собственности вкладывают больше собствен ности в REIT, чтобы финансировать их рост. Некоторые СЯпреобразовываются в REIT. Страховые компании и пенсионные фонды создают REIT идя управления собственностью, которая не пользуется спросом. Интересно отметить, что все более увеличивается число взаимных фондов, вкладывающих средства исключительно в REIT, в результате чего возникла ситуация, когда финансовые инвестиционные компании инвестируют в инвестиционные компании* недвижимости. В целом 90-е годы могут стать десятилетием REIT.

Как отмечалось выше, преобладающей в Соединенных Штатах разновидностью объединенных инвестиционных трастов является объединенный инвестиционный траст облигаций. Некоторые из них покупают только государственные бумаги, другие - только корпоративные бумаги, а третьи имеют еще более узкую специализацию. Объединенные инвестиционные трасты муниципальных облигаций позволяют лицам с высокими налогами добиться диверсификации и ликвидности своих бумаг и в то же время воспользоваться льготным налогообложением (в части уплаты подоходного налога по этим бумагам). Объединенные инвестиционные трасты облигаций обычно вкладывают средства в бумаги с различными сроками выплаты процентов и выплачивают каждый месяц приблизительно одинаковые по размерам дивиденды.

Небольшое число инвестиционных компаний открытого типа и некоторые инвестиционные трасты ограничиваются только владением привилегированных акций. Другие включают в свои портфели как облигации, так и привилегированные акции.

Многие открытые инвестиционные компании рассматривают себя в качестве управляющих инвестиционными активами своих клиентов. Наиболее полно отвечают данной характеристике те компании, которые владеют как акциями, так и бумагами с фиксированным доходом. CDA/Wiesenberger Investment Companies Service называют такие компании сбалансированными фондами (balansedfunds), если по крайней мере 25% их портфеля состоит из облигаций. Данные фонды стремятся минимизировать инвестиционные риски без неоправданной потери возможностей долгосрочного роста и текущих доходов . К сбалансированным фондам отчасти близки фонды переменного дохода (flexible income funds). Данные фонды стремятся обеспечить приличный текущий доход 10. Если сбалансированные фонды обычно имеют в своем портфеле относительно постоянное сочетание облигаций, привилегированных акций, конвертируемых облигаций и обыкновенных акций, то фонды переменного дохода часто меняют пропорции в попытке уловить рынок . Похожими на фонды переменного дохода являются фонды размещения активов (asset allocation funds), которые также стремятся уловить рынок , но в этом вопросе больше ориентированы на рост общего дохода, чем текущего.



Диверсифицированный фонд обыкновенных акций (diversified common stock fund) инвестирует свои активы в основном в обыкновенные акции, хотя часть средств может быть вложена в краткосрочные инструменты денежного рынка для того, чтобы сгладить нерегулярность денежных потоков или отразить рыночные тенденции. В 1993 г. CDA/Wiesenberger классифицировал большую часть диверсифицированных фондов обыкновенных акций в зависимости от цели инвестиционной деятельности: 1) прирост капитала, 2) рост; 3) рост и доход . В данной классификации присутствуют два фактора: относительная значимость дивидендного дохода в противопоставлении приросту капитала и общему уровню риска. Классификация построена в порядке убывания значимости роста стоимости капитала и соответственно возрастания значимости текущего дохода и относительной стабильности цен 12. Поскольку высокодивидендные портфели обычно менее рискованны, чем портфели бумаг с низкими дивидендами, то возникает не так уж много серьезных противоречий, хотя используются два довольно разных критерия. Следует также упомянуть, что существует еще один класс - фонды доходных акций (equity income funds), которые CDA/Wiesenberger характеризует как фонды, стремящиеся получить текущие доходы за счет инвестирования средств в акции с высоким уровнем дивидендов.

Остаются еще пограничные случаи. Различие между фондом прироста капитала (capital gain fund) и фондом роста (growth fund) состоит лишь в степени увеличения стоимости и в ряде случаев практически отсутствует. Аналогично не существует строгой разграничительной линии между фондом роста и фондом роста и дохода (growth-income fund) B. Классификация затруднена вследствие того, что официальное объявление инвестиционных целей в уставных документах часто является размытым.

Несколько специализированных инвестиционных компаний работают с бумагами фирм конкретной отрасли пли сектора. Например, существуют химические фонды, аэрокосмические фонды, технологические фонды и золотые фонды. Другие работают с бумагами определенного типа. В качестве примера можно привести фонды, которые владеют определенными (т.е. предписанными ) акциями; фонды, инвестирующие во внебиржевые акции, и фонды, инвестирующие в акции небольших компаний. Другие фонды являются достаточно удобным инструментом для инвестирования средств в ценные бумаги фирм конкретных стран, например упомянутые выше Французский и Корейский фонды. Имеются также инвестиционные компании, созданные для еще более масштабных целей. Они вкладывают средства в акции и облигации самых различных стран (с точки зрения США международными являются фонды, инвестирующие средства в неамериканские бумаги, в то время как глобальные фонды (globalfunds) инвестируют как в бумаги США, так и в бумаги других стран)14.

Хотя объединенные инвестиционные трасты существуют уже давно, открытые фонды муниципальных облигаций впервые появились в 1976 г. Некоторые фонды муниципальных облигаций владеют долгосрочными бумагами большого числа штатов. Другие специализируются на долгосрочных государственных бумагах одного штата (фонды одного штата ( single state fund)), чтобы обеспечить инвестиционный механизм, позволяющий избежать уплаты федеральных и местных налогов. Третьи покупают краткосрочные муниципальные бумаги (как показано на рис. 22.3), причем нередко специализируются на краткосрочных государственных бумагах одного штата.

Индексный фонд (index fund) имеет целью обеспечить доходность вложений, сопоставимую со значением определенного рыночного индекса. Например, Vanguard Index 500 Trust - инвестиционная компания открытого типа без нагрузки - дает возможность мелким инвесторам получить за вычетом операционных расходов доходность, равную величине индекса Standard & Poors 500. По аналогии с индексными фондами некоторые банки учредили смешанные индексные фонды (commingled index fund), а корпорации и другие организации создали пенсионные трастовые фонды (retirement trust fund) для своих служащих, работающих по принципу индексных фондов.



1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 [ 252 ] 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 343